ILLETÉKEK

Visszterhes vagyonátruházási illetéket kiemelten ingatlanok, vagyon értékű jogok (haszonélvezet, használat stb.), valamint egyéb törvényben nevesített ingóságok megszerzése után kell fizetni. Az 1990. évi XCIII. törvény ad választ arra, hogy miért is: "Az ... állami és társadalmi feladatokhoz való arányos hozzájárulás, valamint az önkormányzatok saját bevételi forrásának gyarapításának érdekében." Köszönjük…

Lakástulajdon visszterhes vagyonátruházási illetéke

Lakástulajdon megszerzése esetén a visszterhes vagyonátruházási illeték alapja a lakás forgalmi értéke. (Ha, az illetékhivatal a szerződésben foglalt vételárat nem tartja egyenértékűnek az ingatlan forgalmi, tehát piaci értékével, akkor saját értékbecslést készít. Ha beigazolódik a feltételezés büntetésként kétszeres illetéket szab ki.)

Az illeték mértéke:
- 4 millió forint forgalmi értékig 2%
- a 4 millió forint forgalmi értéket meghaladó rész után pedig 6%

Résztulajdon vásárlása

Ha, résztulajdont szerez egy ingatlanon, akkor illetékfizetési szempontból a táblázat szerint kell arányosítani:

Ha, az eladott lakás árából vesz egy másikat…

Ha a meglévő lakás értékesítése és az új lakás megvásárlása között legfeljebb 1 év telik el, akkor az illeték alapjának a megvásárolt és az eladott lakás - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének különbözetét kell tekinteni. Ebben az esetben a lakástulajdonhoz kapcsolódó haszonélvezet és használat joga csökkenti a lakás forgalmi értékét.

Pl: 25 millió (új lakás forgalmi értéke) – 15 millió (eladott lakás forgalmi értéke) = 10 millió (az illeték alapja)

Ha az értékkülönbözet nagyobb a vásárolt lakástulajdon forgalmi értékénél, az illeték alapja a vásárolt lakástulajdon forgalmi értéke.

Pl: 60 millió (eladott lakás forgalmi értéke) - 20 millió (új lakás forgalmi értéke) = 20 millió (az illeték alapja)

A vevő a másik lakástulajdona eladását a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére alkalmas adásvételi szerződés másolatával vagy más megfelelő módon köteles igazolni. Ezzel egyidejűleg kell nyilatkoznia arról is, hogy vásárláskor az illetéktörvényben foglalt feltételeknek megfelelt.

A meglévő lakás értékesítésére az újabb lakásvásárlást követő egy éven belül is sor kerülhet. 

Tovább csökkenthető az illeték alapja

Ha a lakástulajdon szerzője a vásárláskor lakásépítési kedvezményben (szocpol) részesült, ennek összegét a forgalmi értékből - vagyis az illeték alapjából - le kell vonni, az alábbi esetek kivételével:

- lakástulajdonok egymás közötti cseréje esetén az illeték alapja az elcserélt ingatlanok - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének a különbözete;

- kettőnél több lakás tulajdonjogának egymás közötti cseréje esetén az illeték alapja az elcserélt legnagyobb és legkisebb - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékű ingatlanok értékkülönbözete;

- lakástulajdonok egymás közötti cseréje, illetőleg a korábbi lakástulajdon eladása esetén, ha az elcserélt, illetőleg eladott lakástulajdont haszonélvezet, használat joga terhelte és a tulajdonszerzéssel egyidejűleg ugyanennek a jogosultnak a javára a tulajdonos a korábbival azonos jogot alapít, a jog szerzője a forgalmi értékek különbözete alapján számított vagyoni értékű jog értéke, a tulajdonos pedig e jog számított értékével csökkentett értékkülönbözet után fizeti a visszterhes vagyonátruházási illetéket.

Pl: leendő örökösöktől úgy lakást vásárolni, hogy az idős szülők haszonélvezete megmarad; illeték alapja = forgalmi érték – haszonélvezet értéke

- a lakástulajdon forgalmi értékének 50 százalékát kell az illeték alapjának tekinteni akkor, ha a lakástulajdont állami vagy önkormányzati tulajdonban lévő bérlakás bérleti joga ellenében ruházzák át.

Több lakás megvásárlásának és eladásának az esete

Ha a magánszemély/vevő egy éven belül több lakástulajdont vásárol, illetve értékesít, akkor az illeték alapját képező értékkülönbözet megállapításánál minden egyes lakásvásárlással szemben a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő - a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező - egyetlen értékesítést lehet figyelembe venni. Amennyiben a magánszemély vevő a további lakásvásárlásaival szemben az előbbi feltételeknek megfelelő, további lakásértékesítést nem tud igazolni, a vásárolt lakások forgalmi értékének megfelelő, teljes illetékes kötelese megfizetni.

Mindezekből következően, ha a vevő már rendelkezik lakással az újabb lakás megvásárlásakor, és a meglévő lakást nem kívánja eladni, az új lakás teljes forgalmi értéke után köteles az illetékfizetésre.

Január elsejétől a szerzéstől számított öt éven belül, attól függetlenül, hogy vesz új lakás vagy sem, 25%-os jövedelemadót kell fizetnie. A szerzést követő ötödik évben már adómentesen lehet eladni a lakóingatlant. Az adóalap mértéke a szerzéstől számított évek függvényében csökken.

Ezzel végeredményben egyszerűsödik az adórendszer a még 2007-ben érvényben lévő szabályokhoz képest, ugyanis elég a lenti táblázatot bemagolni, hogy otthon legyünk a témában:


 

Példa: 2005-ben vásárolt egy lakást 20 millió forintért, amit 2008-ban 30 millió forintért ad el. Az adó alapja: 10 millió forint. Ennek az összegnek a 60%-a után kell adóznia, avagy az adóalap 40%-kal csökkenthető (fenti táblázat), tehát az adó alapja 6 millió forint. Az adó mértéke 25%, így az adó 1,5 millió forint.

A nem egyéni vállalkozó magánszemélyeknél a tulajdonszerzés nélkül lezárt ingatlanlízing ügylet után szerzett jövedelemre ugyanezek a szabályok vonatkoznak. Itt a bevétel megszerzés évének az ügyleti szerződés megkötésének éve minősül.

Fontos: Ha lakását 2007-ben adta el, akkor a következő lakás értéke az eladást követő negyedik év utolsó napjáig még levonható az adóalapból. Ebben az esetben a már befizetett adó visszaigényelhető!

Csökkenti az adóalapot:

Ügyvédi költség, hirdetési költség, a szerzésre tekintettel megfizetett illeték, valamint az adott ingatlannal kapcsolatban az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeg.

Az értéknövelő beruházásra fordított összeg szintén levonható, amennyiben azt valamely tevékenységének bevételével szemben költségként még nem számolták el.

Értéknövelő beruházás alatt azt a ráfordítást kell érteni, amely az ingatlan értékét (állagát) megóvó ráfordításokon felül, annak forgalmi értékét növeli.
Ilyen lehet például a komfortfokozat (komfortosból összkomfortossá való) javítása, a szobaszám növelése, emeletráépítés stb. Házilagos kivitelezésű munka esetén csak a számlával igazolt költség vehető figyelembe, a saját munkavégzés ellenértékével a költség nem növelhető.

Tovább csökkenthető az adóalap:

Ha az átruházásából származó jövedelmet (vagy annak egy részét) a magánszemély saját maga, közeli hozzátartozója, élettársa részére idősek otthonában, fogyatékos személyek lakóotthonában vagy más hasonló (pl. ápolási) intézményben (bármely EGT-államban) biztosított férőhely – visszavásárlási és továbbértékesítési jog nélküli – megszerzésére használja fel.

A jövedelem fenti felhasználását az ingatlan átruházását követő első és második adóévről szóló adóbevallásában is feltüntetheti.

Méltányosság

Az APEH az adó fizetésére kötelezett magánszemély kérelmére jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire, valamint az ingatlan vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem felhasználási körülményeire figyelemmel, az adót mérsékelheti, vagy elengedheti. Méltányosságra különös tekintettel akkor számíthat, ha a jövedelem felhasználása saját maga, közeli hozzátartozója, a vele egy háztartásban élő élettársa, volt házastársa lakhatását biztosító célra történik.

Mikor szereztem a jövedelmet?

Ingatlanok esetén (lakás, telek, stb.), továbbá az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kötelezett vagyoni értékű jog (pl.: haszonélvezet) megszerzése időpontjának azt a napot kell tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz – illetve 1986. július 1. napja előtt az illetékhivatalhoz – benyújtották.

Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem kötelezett vagyoni értékű jog szerzési időpontjának az erről szóló szerződés szerinti időpontot kell tekinteni. Öröklés esetén az örökség megnyíltának napját kell a szerzés időpontjának tekinteni.